Impuestos - Compro, reformo y vendo

Actividad económica

Habitual. Si usted realiza estas operaciones de forma habitual, como una actividad económica , los beneficios que obtenga tributarán en la base general de su IRPF a un tipo marginal que puede alcanzar el 47%. Apunte.  Respecto a los gastos por obras de reforma, no habrá diferencias frente a la tributación de una sociedad:

• Tanto si los gastos son de conservación (pintura, cambio de puertas...) como si son mejoras (instalación de servicios que antes no existían, como calefacción o ascensor), podrá deducirlos –como gasto o bien como mayor coste del inmueble transmitido–.
• Si invierte a través de una sociedad, también los podrá deducir. Y aunque las rentas obtenidas tributarán al tipo fijo del 25%, cuando cobre dividendos de su sociedad y los integre en la renta del ahorro de su IRPF (a un tipo de entre el 19 y el 28%), la tributación total acabará siendo similar a la que usted debería soportar si realizara la actividad como persona física.

Actividad esporádica

Persona física. Si usted compra el inmueble como persona física y la operación es esporádica, el beneficio ya no procederá de una actividad económica, sino que tendrá el carácter de ganancia patrimonial por transmisión de bienes:

• Dicha ganancia tributará en su IRPF como renta del ahorro (al tipo antes indicado de entre el 19 y el 28%).
• ¡Atención!  Sin embargo, Hacienda sólo le permitirá computar como mayor valor de adquisición los gastos que se consideren mejoras. Los gastos de conservación no podrá aprovecharlos fiscalmente, ni como gastos deducibles ni como mayor valor del inmueble transmitido.

Coste. El problema, además, es que Hacienda considera gastos de conservación las habituales reformas de cocina y baño –que son las que usted seguramente acometerá– y reserva el concepto de mejora sólo para las obras estructurales o para las que incorporan al inmueble elementos que antes no existían (como la instalación de calefacción o del ascensor). ¡Atención!  Por tanto, si los gastos de conservación son elevados, llevar a cabo estas operaciones esporádicas como persona física no sale a cuenta.

A través de una sociedad

Deducción. Pues bien, si usted actúa a través de una sociedad, sí que podrá aprovechar fiscalmente los gastos de conservación (aunque la operación sea esporádica). Apunte.  Por tanto, en estos casos verifique si le sale más a cuenta actuar como persona física (tributando a los tipos más bajos aplicables a la base del ahorro, pero sin posibilidad de deducir los gastos de conservación) o a través de una sociedad (en general, con una mayor tributación, pero con la posibilidad de deducir todos los gastos).

Ejemplo. Vea un ejemplo si el coste del inmueble es de 140.000 euros, los gastos de reforma son de 35.000 euros (sin que se consideren una mejora) y el precio de venta es de 200.000 euros:

Concepto	Persona física	Sociedad
Beneficio venta	-	25.000
Cuota IS (25%)	-	6.250
Ganancia/dividendo	60.000	18.750
Cuota IRPF	12.680	3.818
Coste fiscal	12.680	10.068
Neto percibido (1)	12.320	14.932

1. Precio de venta menos coste de adquisición, gastos de reforma y coste fiscal.

Contenido de LEFEBVRE-EL DERECHO, S.A.

Si usted no desarrolla una actividad económica de compraventa de inmuebles y las obras de reforma se consideran un gasto de conservación, en muchos casos será mejor que adquiera el inmueble a través de una sociedad.