Fiscalidad - La adquirí con una opción de compra

Exención por reinversión

Ganancia exenta. La normativa del IRPF establece que las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual quedarán exentas del impuesto siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo máximo de dos años. Apunte.  Se considera vivienda habitual la edificación que haya constituido la residencia del contribuyente por un plazo continuado de al menos tres años .

Alquiler previo. Fíjese que el concepto de vivienda habitual se liga al de residencia , y no al de propiedad . ¡Atención!  No obstante, a una pareja que quería vender su vivienda y reinvertir en otra se le planteó alguna duda en este punto:

• Inicialmente firmaron un alquiler con opción de compra, de forma que durante unos años ocuparon la vivienda como inquilinos y, tras ejercitar la opción, lo hicieron como propietarios.
• El plazo total de residencia fue superior a tres años, pero habría sido inferior si sólo se hubiese computado el período en el que fueron propietarios.

Consulta a Hacienda

Consulta. Pues bien, los contribuyentes plantearon esta duda a Hacienda, y ésta ha considerado que en este caso no es posible aplicar la exención por reinversión.¡Atención!  Para dar contundencia a su postura, Hacienda se remite a una sentencia del Supremo en la que se confirma que, para aplicar este incentivo, es necesario que durante los tres años previos a la transmisión la vivienda haya sido propiedad del transmitente.

Discutible. Pues bien, existen argumentos para defender que también en este caso es posible aplicar la exención por reinversión:

• La sentencia que esgrime Hacienda analiza una normativa del IRPF que ya no está vigente y en la que el concepto de vivienda habitual se articulaba en el contexto de la “deducción por adquisición de vivienda habitual” (ya derogada). ¡Atención!  Así, había cierta conexión entre ”vivienda habitual” y “adquisición de la propiedad”, que es lo que interpretó el Supremo en su momento.
• Ni la norma actual ni sus disposiciones transitorias sobre la deducción ya derogada mencionan que se haya de ser propietario de la vivienda durante tres años. Apunte.  Las “conexiones interpretativas” entre ambos conceptos se han diluido: según la literalidad de la ley actual, el plazo de tres años sólo va ligado a la “residencia”, y no a la propiedad.
• Es cierto que en una disposición adicional de la ley actual (la 23.ª) se menciona el plazo de tres años y se hace referencia a la fecha de adquisición. ¡Atención!  Pero se hace para resolver un supuesto muy concreto (cuando no coincide la fecha de adquisición con la de ocupación) y, además, en beneficio del contribuyente.

En consecuencia...

Situación. Si se encuentra en una situación como la indicada, una opción prudente es la de vender la vivienda una vez transcurridos tres años desde el ejercicio de la opción de compra. ¡Atención!  Y si ello no es posible, declare la ganancia, rectifique la declaración aplicando la exención y solicite devolución de ingresos indebidos (de momento no se ha aprobado la norma que prevé la modificación del procedimiento de rectificación).

 

fuente

Consulta DGT V1687-22, de 15 de julio.

Sentencias TS 20-12-2018 y 12-12-2022.

 

 

Contenido de LEFEBVRE-EL DERECHO, S.A.

La normativa actual vincula el concepto de vivienda habitual con el de residencia durante tres años, sin mención a que durante dicho período se tenga que ser propietario del inmueble.