Compraventa de inmuebles - Si decide vender a plazos

Aplazado. En una compraventa con precio aplazado usted recibe una cantidad al inicio y, para el pago del resto del precio del inmueble, pacta un calendario de pagos. Apunte.  Esta fórmula puede resultarle útil cuando no necesite recibir el precio de una sola vez (por ejemplo, porque no existe ninguna carga que deba cancelar o porque no necesita el dinero para usarlo como “entrada” para otro inmueble). Ahora bien, conviene dejarlo todo bien atado.

Pactos previos

Contrato. Es habitual que la compraventa con pago aplazado se formalice en documento privado y que después se otorgue escritura pública de compraventa cuando se haya pagado la totalidad del precio. Apunte.  No obstante, es más seguro hacerlo directamente en escritura pública, y es posible que el comprador así lo solicite para poder inscribir la transmisión en el Registro y asegurarse de que el inmueble no se transmite a un tercero.

Posesión. También pueden pactar según sus interese el momento en el que se entregará la posesión (es decir, se darán las llaves). Pueden hacerlo una vez se haya hecho el primer pago inicial, o bien al finalizar todas las cuotas. Apunte.  Si pactan un calendario de plazos muy dilatado, tal vez al comprador le interese recibir la posesión antes, por lo que le conviene dejar bien claro qué ocurrirá en caso de que incumpla y deje de pagar.

Cumplimiento. Para asegurarse de que el comprador pagará la totalidad del precio, pacte una condición resolutoria mediante la cual, si incumple cualquiera de los plazos, usted podrá optar por una de estas alternativas:

• Exigir el pago . Lógicamente, le puede interesar que la venta no quede sin efecto (ya que, en las circunstancias actuales, le está costando venderlo). Apunte.  Pues bien, en ese caso podrá exigir al comprador que pague el plazo incumplido. Y si aun así no paga, podrá exigírselo en los tribunales.
• Resolver la venta . No obstante, también tiene la opción indicada de dejar sin efecto la venta. En tal caso, recuperará la propiedad del inmueble y tendrá que devolver al comprador las cantidades que éste le haya entregado.¡Atención!  Sin embargo, para mayor protección, es perfectamente válido pactar una “cláusula penal” (es decir, pactar que usted hará suyas todas las cantidades entregadas –o bien una parte de ellas– en concepto de indemnización por daños y perjuicios).

Incumplimiento y resolución

Cómo actuar. Aunque exista una condición resolutoria, el mero incumplimiento de pago no resuelve la venta automáticamente. Apunte.  Por tanto, si decide resolver, envíe una notificación al comprador comunicando fehacientemente su decisión de resolver la venta por haber incumplido su obligación de pago.

Alternativa. Si lo prefiere, puede hacer un paso previo y requerirle de pago concediéndole un breve plazo (por ejemplo, diez días) y advirtiéndole que, si éste transcurre sin que haya regularizado la situación, dará por resuelta la venta. ¡Atención!  Haga este requerimiento a través de notario (también puede presentar una demanda), pero no lo haga mediante burofax, pues los tribunales no lo consideran válido a estos efectos.

Imprescindible. Esta notificación ejecutando la condición resolutoria es fundamental. ¡Atención!  Mientras no lo haga, el comprador podrá pagar (aunque haya pasado el plazo), y si paga, usted ya no podrá resolver la venta.

Contenido de LEFEBVRE-EL DERECHO, S.A.

Haga el contrato en escritura pública, pactando una condición resolutoria y una cláusula penal que le asegure una indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Para ejecutarla, antes deberá hacer un requerimiento formal.