Cautelas ante un cambio de uso

Actuación. El cambio de uso de un inmueble es una operación que abarca muchos ámbitos: solicitar permisos y licencias en el ayuntamiento, contar con el proyecto técnico de un arquitecto, hacer gestiones con la comunidad de propietarios... Todo ello para lograr la inscripción de las viviendas resultantes en el Registro. ¡Atención!  Una mala ejecución de estas gestiones puede derivar en el retraso en la inscripción y, como consecuencia, en pérdidas económicas (por ejemplo, si debe repetir la solicitud de una licencia –y volver a pagar tasas– o incurrir en responsabilidades frente a compradores que hubieran pagado arras por adquirir la vivienda en un plazo determinado). Evítelo teniendo en cuenta los siguientes puntos.

Antes de comprar el local

Ayuntamiento. Acuda al ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local para averiguar su situación urbanística y asegurarse de que éste podrá convertirse en viviendas. Apunte.  En concreto, solicite un informe de compatibilidad urbanística, mediante el cual podrá verificar si está permitido el cambio de uso (algunos municipios o barrios prohíben que los bajos de los edificios sean destinados a vivienda, por ejemplo).

Comunidad de propietarios. Por otro lado, si el local está integrado en una comunidad de propietarios, deberá confirmar en el título constitutivo (estatutos y escritura de constitución de la Propiedad Horizontal) si se regula algo a este respecto. Apunte.  A estos efectos, sepa que:

• Si no consta una prohibición expresa, el cambio puede efectuarse sin necesidad de autorización del resto de los propietarios.
• Pero si existe dicha prohibición (o si, para cambiar el uso, hay que hacer obras que afectan a elementos comunes), sí será necesaria autorización previa de la junta de propietarios.

Proyecto técnico. Una vez confirmada la posibilidad de realizar el cambio de uso a nivel jurídico, deberá contactar con un arquitecto para que desarrolle el proyecto técnico. Apunte.  Éste deberá describir cuál es la situación actual del inmueble y las obras que se llevarán a cabo y cómo se harán (por dónde pasarán los conductos, qué tabiques se construirán o retirarán, etc.). Una vez verificado que el proyecto también es viable a nivel técnico, puede comprar el local.

Tras la adquisición del inmueble

Licencias y permisos. Como nuevo titular, diríjase al ayuntamiento con su proyecto técnico firmado por el arquitecto para solicitar lo siguiente:

• Licencias. Para una operación de estas características necesitará, por un lado, una licencia de cambio de uso y, por otro, una licencia de obras que le autorice a llevar a cabo estas obras concretas en el local. Apunte.  A estos efectos, el arquitecto podrá guiarle e indicarle si, en su caso, alguna de las obras requiere una licencia o permiso especial.
• División . No olvide solicitar también una licencia especial que le permita dividir en dos partes el local. Apunte.  De no hacerlo, el Registro de la Propiedad podría reclamársela y usted debería volver a empezar el trámite (solicitando una ampliación de la primera licencia).

Final de obra. Tras las obras de reconfiguración, deberá solicitar la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad y, en paralelo, acudir al Catastro para hacer la oportuna alteración catastral . Con todo ello podrá acudir al notario para otorgar escritura pública e inscribirlo todo en el Registro. ¡Atención!  Verifique con el arquitecto la descripción de las nuevas unidades resultantes de la división para evitar errores, por ejemplo, entre los metros útiles o construidos y los iniciales.

Contenido de LEFEBVRE-EL DERECHO, S.A.

Antes de adquirir el local revise que la normativa urbanística y los estatutos de la comunidad permiten el cambio de uso. A continuación, elabore un proyecto técnico con un arquitecto y solicite los permisos municipales oportunos.