Arrendamiento de vivienda - El incumplimiento no justifica dejar de pagar

Reparto de obligaciones arrendaticias

Partes. El arrendador tiene la obligación, entre otras, de ejecutar todas las obras necesarias para mantener la vivienda habitable (lo que incluye las obras necesarias para que la instalación eléctrica de la vivienda funcione correctamente). Apunte.  Por su lado, el arrendatario está obligado a pagar la renta y las cantidades asimiladas (como la tasa de residuos u otros conceptos que hayan acordado en el contrato).

Cumplimiento. Tanto el arrendador como el arrendatario deben cumplir con sus obligaciones, aunque la otra parte no cumpla las que le corresponden . ¡Atención!  Si no lo hacen, cualquiera de las partes está facultada para resolver el contrato o exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte, pero en ningún caso puede dejar de cumplir las suyas propias.

Desahucio por incumplimiento

Opciones. Tras la demanda de desahucio, la ley únicamente permite al arrendatario demandado optar por dos vías (y, como regla general, los tribunales no admiten otras actuaciones):

• Enervar la acción . Es decir, ponerse al corriente de pago de lo adeudado en concepto de renta y cantidades asimiladas.
• Acreditar el pago . Aportando los justificantes de pago de las rentas y las cantidades asimiladas que se le reclaman.

Caso excepcional. No es nada habitual que un tribunal admita como motivo de oposición a la demanda de desahucio el incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador. ¡Atención!  Además, en caso de que así suceda, debe tratarse de un incumplimiento sumamente grave y perjudicial.

Incumplimiento grave

Esencial. Para calificar de “grave” el incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener la habitabilidad de la vivienda, debe afectar a uno de sus elementos esenciales , como la cocina, el baño (si sólo tiene uno) o los suministros (por ejemplo, el nulo funcionamiento del sistema eléctrico). Apunte.  Por ejemplo, podrían considerarse graves las siguientes circunstancias:

• Si el estado de la vivienda hace que resulte peligroso o insalubre residir en ella (por ejemplo, por una plaga descontrolada de insectos).
• Si la instalación eléctrica es tan antigua que se interrumpe varias veces al día o provoca cortocircuitos en el baño que pueden provocar quemaduras a los ocupantes de la vivienda.

Leve. En cambio, se considera incumplimiento leve, por ejemplo, que la luz se corte ocasionalmente y sólo cuando se conectan varios aparatos eléctricos al mismo tiempo. ¡Atención!  Aun así, en general ni el incumplimiento grave ni el leve son motivos válidos de oposición ante una demanda de desahucio.

¿Cómo debería actuar su inquilino?

Requerimiento.Sin dejar de pagar la renta, debe requerir a la propiedad para que repare la instalación eléctrica –concediéndole un plazo de 15 días o un mes– y advirtiéndole de que, si no lo hace, interpondrá una demanda judicial. Y sólo si no se cumple, podría interponer demanda ante un juzgado para obligarlo a ejecutar las obras que garanticen la habitabilidad de la vivienda. Apunte.  También podría reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, consistente en una rebaja de la renta entre un 25 y un 50% desde el requerimiento efectuado al arrendador hasta la efectiva ejecución de las obras.

Contenido de LEFEBVRE-EL DERECHO, S.A.

El incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador no faculta al arrendatario a dejar de pagar. Sin embargo, puede requerirle para que ejecute las obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda y solicitar una indemnización si no se llevan a cabo.